Um conselheiro do Grêmio leu uma análise crítica feita por um advogado Gladimir Chiele e expôs suas opiniões. Vale a pena ler.
Primeiramente, gostaria de dizer que farei apenas uma análise da própria análise do advogado Chiele.
Para isso, vou explicar os pontos que, no meu entender, não ficaram bem explicados e que acabam gerando interpretações errôneas, causando um certo pânico no torcedor gremista.
As partes destacadas em itálico são partes da análise feita pelo advogado Chiele. As partes em negrito, logo abaixo, são as minhas observações (e, quem sabe, esclarecimentos). Já aviso que será uma postagem LONGA, mas é um assunto que, certamente, merece ser debatido e esclarecido nos mínimos detalhes, mesmo o contrato já tendo sido assinado.
Antes de começar a análise, é importante destacar uma coisa: muitos torcedores confundem a CONSTRUTORA com a GESTORA da Arena.
A OAS CONSTRUTORA apenas constrói o estádio, não se envolve com a administração do mesmo. Todas as receitas provenientes da Arena irão para o caixa de uma outra empresa (superficiária), que eu chamarei aqui de GESTORA, da qual o Grêmio também faz parte tendo 2 membros no seu Conselho de Administração (como será explicado mais adiante neste post).
Vamos começar:
1. A OAS cria uma empresa Proprietária para comprar o imóvel no bairro Humaitá. (Considerandos ‘v’)
1.1 – a Proprietária apenas destaca o imóvel para a construção da Arena. Área restrita à edificação do estádio. Nada mais. Não há qualquer participação do Grêmio no entorno, com o condomínio e centro de compras da OAS;
Bom, isto creio que está esclarecido. O Grêmio não terá participação nos empreendimentos do restante do complexo, apenas nas áreas que fazem parte da Arena. Para facilitar a compreensão de todos (em termos de visualização do que seria a “área restrita à edificação do estádio”), o Grêmio terá participação em tudo aquilo que está ABAIXO e ACIMA da esplanada (estacionamentos, áreas comerciais, estádio etc). Esplanada é aquela área de circulação em torno do estádio.
Então, relembrando: Grêmio não investirá no entorno, muito menos terá despesas com ele que justificassem a participação na exploração.
2. A Superficiária (da OAS) constrói o prédio da Arena, no pedaço destacado do imóvel do bairro Humaitá, restrito especificamente para a construção da Arena. Ou seja, a Arena não terá nem área de estacionamento para o Grêmio (314
vagas somente), ficando o estádio confinado no referido pedaço. As demais vagas (1915) serão exploradas pela OAS
As vagas referidas ficam no estacionamento localizado ABAIXO da esplanada, cerca de 2300 vagas. Destas, o Grêmio conseguiu que 314 não entrassem na parceria, sendo de uso exclusivo do clube. As demais vagas serão exploradas pela GESTORA da Arena.
Para efeitos de comparação, dispomos hoje de cerca de 700 vagas no Olímpico. Na prática estamos mais do que duplicando a possibilidade de receita e ainda mantemos uma reserva própria.
3. A Superficiária vai explorar a Arena, em praticamente todas as suas dependências, recebendo todos os valores gerados a partir deste uso, pelo prazo de 20 anos. O Grêmio nada receberá deste uso, com exceção do preço fixo e variável. O
preço variável é resultado de uma fórmula: Lucro Líquido = LLA – depreciação – amortização do financiamento – necessidade de capital de giro – investimento – principal do financiamento. Talvez não haverá o que distribuir. Área de construção estimada: 181.000 m2. Área destinada ao uso do Grêmio (vestiários, memorial, salas administrativas e de imprensa – em torno de 10.000 m2 e o estacionamento de 314 vagas. (Considerandos ‘vi’do contrato e itens 5.3 e 5.4 da escritura) Aqui eu não concordo com o modo como algumas coisas foram colocadas. É fato que a GESTORA irá explorar o estádio por 20 anos. Mas você acaba criando um paradoxo quando diz que “O Grêmio nada receberá deste uso, com exceção do preço fixo e variável“. Ora, se o clube receberá um preço fixo e um valor variável, então não podemos dizer que o clube NADA receberá deste uso.
Como foi falado ali, realmente pode não haver um valor VARIÁVEL a ser recebido pelo clube (ou seja, caso a Arena não de lucro, os 65% do valor VARIÁVEL seriam zero reais). Neste cenário (que é um tanto quanto pessimista), o clube recebe apenas o VALOR FIXO, que com o aditivo votado no ano passado, foi contratualmente garantido pela OAS (R$ 8 milhões anuais nos 7 primeiros anos e R$ 16 mihões anuais nos 13 anos restantes. Valores que são corrigidos de acordo com índices do mercado).
Lembrando que com o aditivo, as áreas EXCLUSIVAS do Grêmio passaram de 10 mil metros quadrados para algo em torno de 12 mil metros quadrados (além do clube ter 2 mil cadeiras para uso exclusivo – receitas vão direto para o Grêmio – e outras melhorias no contrato).
4. O Grêmio transmitirá à OAS todos os direitos sobre os imóveis da Azenha. Todos.
5. O Grêmio deve transmitir à Proprietária da OAS, os direitos sobre os imóveis da Azenha, tão logo estejam constituídas as duas empresas e houver a desoneração da área do Olímpico. Ou seja, a partir da existência da Proprietária e da Superficiária, e da conclusão da Arena, os direitos sobre os imóveis da Azenha já podem ser transmitidos em troca da área da Azenha (desonerada).
Isto é resultado do regime Turn-Key, que foi adotado neste contrato. Assim que recebe a Arena e a sua área, o Grêmio repassa o Olímpico e a sua área. Vale ressaltar que o TERRENO e a ARENA ficarão, desde já, no nome do GRÊMIO. Ou seja, o GRÊMIO é o dono do terreno e do estádio.
Além disso, o terreno da Arena é MAIOR do que o terreno do Olímpico.
Dos Termos do Contrato
1. A Arena somente ocupará uma parte do terreno adquirido pela OAS. Vale dizer, será da Arena o pedaço de área restrita à sua ocupação, sem qualquer entorno, nem mesmo para estacionamento, exceto as 314 vagas. Não haverá
participação do Grêmio no entorno. (Cláusula Primeira – 1.1 do contrato)
2. A OAS, pela empresa Superficiária, deverá construir a Arena em até 30 meses após o atendimento das condições previstas na Escritura de Superfície. (Cláusula Segunda – 2.4.2 do contrato)
3. A OAS, através da empresa Proprietária do terreno, se compromete a transferir ao Grêmio a propriedade do Imóvel da Arena, após a data de conclusão da obra, porém sem qualquer direito sobre a mesma. O Grêmio, em troca da total
transferência da área do Estádio Olímpico e os demais terrenos da Azenha, com quase 09 hectares, em zona de alta valorização imobiliária, receberá a propriedade da área no bairro Humaitá, mas sem poder mandar no que seria seu próprio estádio. A Arena será transmitida ao Grêmio, mas quem permanecerá com os direitos sobre o estádio será a Superficiária, ao longo de 20 anos. (Cláusula Segunda – 2.5 do contrato).
4. O Grêmio transmitirá à OAS (através da empresa chamada Proprietária) os direitos sobre os imóveis da Azenha, livres de quaisquer ônus, dívidas, penhoras, e eventuais embaraços, sejam administrativos, judiciais ou extra judiciais. Receberá em contrapartida a propriedade de uma Arena, dentro de um pedaço de área onde caberá pouco mais do que o estádio e cujo direito de uso pertence a outra empresa. Trata-se de uma troca de praticamente 09 hectares, em zona
valorizada, com um estádio construído, por um prédio em que o Grêmio será uma espécie de inquilino por 20 anos. (Cláusula Terceira – 3.2.1 do contrato)
Os itens 1 e 3 já foram explicados anteriormente. No item 2 podemos dizer que a Arena ficará pronta em novembro/2012, acordo firmado em contrato através do aditivo votado em 2011.
Já o item 4 acredito estar havendo uma certa inversão na hora de expor a relação entre Grêmio e a GESTORA. O Grêmio é dono do terreno e do Estádio. Acontece que, a partir do momento que ele recebe a Arena, começará a valer o contrato para explorar o empreendimento por 20 anos. Ou seja, quem está ALUGANDO a Arena por 20 anos é a GESTORA, e não o GRÊMIO.
Ao Grêmio cabe apenas receber o “aluguel”, que seria o valor fixo mais o variável (65% do lucro líquido do empreendimento) caso este último exista. O inquilino é a GESTORA.
5. A empresa Superficiária da OAS terá os seguintes direitos sobre a utilização da Arena e além do estádio, ao longo de 20 anos:
5.1 – resultado da bilheteria de todos os eventos realizados;
5.2 – 100% da renda dos jogos dos campeonatos e amistosos;
5.3 – 100% da renda dos jogos que o Grêmio tiver direito nos estádios dos adversários, e outras receitas abaixo descritas;
(Cláusula Terceira – itens 3.4, 3.9 e 3.9.1 do contrato)
Correto, a GESTORA ficará com todas as rendas de TODOS os eventos do estádio. Em relação aos jogos fora de casa, a renda será da GESTORA SOMENTE SE O JOGO DEVERIA SE REALIZAR NA ARENA e o Grêmio tenha resolvido transferir para outro estádio. Um exemplo disso são os Grenais do Gauchão. Se o Grêmio for o mandante do Grenal e resolver jogar em Rivera, a renda deste jogo vai para a GESTORA.
De acordo com o Dr. Adalberto Preis, trata-se apenas de uma “cláusula de resguardo”.
6. O Grêmio tem a obrigação de usar somente a Arena para todos os seus jogos dos campeonatos, torneios e amistosos, pelo fato de que a renda pertence a OAS. (Cláusula Terceira – itens 3.5 e 3.5.1 do contrato)
7. Caberá ao Grêmio os direitos da TV, publicidade de campo e patrocínio da equipe, mas estes valores são concedidos em garantia para a OAS, a partir de 1º de janeiro de 2009, até o cumprimento as obrigações em desonerar toda a área da Azenha.
(Cláusula Terceira – item 3.6.1 e Cláusula Oitava – item 8.2 do contrato)
No item 6, a renda não pertence à OAS. Ela pertence à GESTORA. Quanto ao item 7, os valores citados seriam concedidos para a OAS APENAS caso esta receba as áreas do Olímpico e estas ainda estejam com penhoras. Ou seja, basta o Grêmio desonerar as áreas do Olímpico que este item perde a validade (processo já em andamento, mas falarei disso mais tarde).
8. O Grêmio não pagará nada a OAS para realizar as partidas dos campeonatos em que tiver mando de campo, mas terá o custo de cada associado que pagar mensalidade ao Clube e que acessar a Arena. O torcedor será sócio da Arena e
não do Grêmio. (Cláusula Quinta – itens 5.1, 5.2. do contrato)
SE o sócio fosse da ARENA, o Grêmio não precisaria desembolsar nada, pois seria um problema da ARENA, e não do clube.
Porém, os sócios eram, são e sempre serão do GRÊMIO. Tanto que o clube precisará desembolsar por cada sócio justamente para garantir a este os mesmos direitos que ele tinha no Olímpico (por exemplo, ter seu lugar garantido sem a necessidade de comprar ingresso).
9. O Grêmio não poderá treinar na Arena, devendo manter Centro de Treinamento próprio para as atividades regulares.(Cláusula Quinta – itens 5.2.1 do contrato)
Com o adivito votado no ano passado, o Grêmio garantiu a construção de um CT muito moderno, localizado a cerca de 800 metros da Arena. Este CT será construído pela OAS em troca das isenções fiscais conseguidas pelo clube.
10. O acesso do Grêmio à Arena será estabelecido pela OAS, da seguinte forma:
10.1 – a OAS, pelo Conselho de Administração, fará um plano anual de uso pelo Grêmio;
10.2 – não poderá haver prejuízo às atividades programadas pela OAS ou ao gramado;
10.3 – desde que possa gerar renda à OAS. (Cláusula Quinta – itens 5.2.2 do contrato)
De novo. AS RENDAS GERADAS VÃO PARA A GESTORA, e não para a CONSTRUTORA.
Sobre as atividades, não tem muito mistério. Os jogos do Grêmio tem prioridades sobre qualquer outro evento que venha a ser realizado na Arena. Ou seja, a gestora não poderá marcar shows no estádio nos dias de jogos oficiais do Grêmio. Se o Grêmio quiser utilizar a Arena para alguma outra atividade que não um jogo oficial, deverá conversar com a GESTORA. Aí prevalecerá o bom senso e a relação do clube com sua parceira (que é excelente, diga-se de passagem).
11. O Grêmio poderá acessar e usar as áreas destinadas às instalações administrativas, salas de reunião, imprensa e museu, pagando as despesas correspondentes. (Cláusula Quinta – item 5.3 do contrato)
12. A Arena será administrada pela OAS por 20 anos, em todos os eventos que forem realizados, de acordo com o plano de exploração do estádio aprovado pelo Conselho de Administração da OAS. (Cláusula Quinta – itens 5.4 e 5.5 do contrato)
O item 11 é simples: as áreas do GREMIO devem ser mantidas pelo GREMIO. As áreas da GESTORA deverão ter seus custos de manutenção assumidos pela GESTORA.
No item 12, AS RENDAS GERADAS VÃO PARA A GESTORA, e não para a CONSTRUTORA.
13. O Grêmio poderá indicar 02 (dois) membros do Conselho de Administração da Arena, de um total de 05 (cinco). Ou seja, minoria permanente. (Cláusula Quinta – item 5.7 do contrato)
14. Os Conselheiros do Grêmio poderão vetar as seguintes matérias:
14.1 – alteração no estatuto da empresa da OAS (Superficiária);
14.2 – reestruturação da Superficiária ou sua dissolução;
14.3 – declaração de auto falência;
14.4 – qualquer contrato acima de R$ um milhão, exceto da construção;
14.5 – alienação de bens acima de R$ cem mil, dentro do exercício. (Cláusula Quinta – item 5.8 do contrato)
15. A participação na gestão da Arena, através do Conselho da OAS (Superficiária) será feita pela Grêmio Empreendimentos. (Cláusula Quinta – item 5.9 do contrato)
Sim, na composição do Conselho de Administração da GESTORA, o Grêmio terá minoria permanente. Porém, o item 14 mostra que nas decisões mais importantes (principalmente os itens 14.4 e 14.5) OS REPRESENTANTES DO CLUBE TERÃO DIREITO A VETO, INDEPENDENTE DE SEREM MINORIA NO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO.
Logo, a questão de ser minoria no CA da GESTORA não é motivo para celeumas.
16. O descumprimento genérico de qualquer cláusula do contrato prevê uma notificação, com prazo não inferior a 30 dias para sanar. Após o prazo acordado, multa de R$ 10.000,00 dia. (Cláusula Sexta – item 6.1 do contrato)
17. A OAS não poderá transferir a terceiros o controle da Superficiária, mas somente com negativa justificada do Grêmio. Se não houver uma ‘boa’ justificativa, a Arena (direitos de superfície) poderá ser vendida para outros interessados. No entanto, o Grêmio terá direito de preferência em igualdade de condições com os terceiros. (Cláusula Sétima – itens 7.1 e 7.1.1/2 e 7.2 do contrato)
18. A OAS deverá notificar o Grêmio quando receber proposta de terceiro, com prazo de 60 dias para aceitar as condições da referida proposta. O Grêmio deve exercer o direito de preferência, com base nos valores da proposta apresentada à OAS, na exata participação que a OAS quiser vender. (Cláusula Sétima – itens 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 e 7.3 do contrato)
19. A qualquer momento o Grêmio poderá comprar a participação da OAS Superficiária, com a prévia concordância da instituição credora do financiamento. (Cláusula Sétima – itens 7.4 e 7.4.1 do contrato)
20. O Grêmio cedeu em garantia das obrigações assumidas, a única grande fonte remanescente de renda, qual seja, o direito de transmissão televisiva dos jogos, desde 1º de janeiro de 2009. Não cumprido o cronograma de desoneração, a OAS poderá utilizar os recursos da TV, obtido através da centralização em um único banco.
20.1 – O contrato prevê a retenção diretamente na conta corrente do Grêmio;
20.1 – O valor a ser retido é a soma atualizada dos débitos e obrigações assumidos pelo Grêmio no Cronograma de Desoneração, divididos pelo número de meses faltantes até 31-12-2011. Após esta data, a retenção será total;
20.3 – O Grêmio declara no contrato que, para 2009, o fluxo anual de receitas da TV é superior a R$ 15 milhões;
20.4 – Os contratos futuros de TV deverão continuar servindo de garantia para o cronograma de desoneração da área da Azenha;
20.5 – O Grêmio autoriza a Superficiária no contrato a reter tais valores e já efetuar o pagamento à OAS em nome do Grêmio. (Cláusula Oitava – itens 8.2, 8.2.1, 82.2.1, 8.2.4 e 8.3 do contrato)
Conforme explicado anteriormente, “os valores citados seriam concedidos para a OAS APENAS caso esta receba as áreas do Olímpico e estas ainda estejam com penhoras. Ou seja, basta o Grêmio desonerar as áreas do Olímpico que este item perde a validade (processo já em andamento, mas falarei disso mais tarde).”
Rescisão
21. A previsão de rescisão somente abrange os itens previstos na Cláusula Quarta, que tratam de condições NÃO obrigatórias para as partes. A notificação para o cumprimento de algo que não é obrigatório é de 90 dias e pode ensejar rescisão do contrato. As condições que o Grêmio pode exigir são:
21.1 – desmembramento do imóvel no Humaitá, com matrícula própria;
21.2 – aquisição do imóvel da Arena pela Proprietária;
21.3 – constituição do direito real de uso da OAS para a OAS;
21.4 – conclusão das obras da Arena.
21.5 – descumprido o prazo da notificação, multa de R$ um milhão; (Cláusula Nona – itens 9.1, 9.1.1 e 9.2 do contrato)
22. O contrato veda rescisão após o início das obras. As hipóteses de rescisão, que praticamente não são previstas, somente podem ocorrer até o início da construção da Arena. (Cláusula Nona – item 9.3 do contrato)
23. As partes acordam não ser a indenização por perdas e danos a forma adequada para o adimplemento das obrigações recíprocas. (Cláusula Décima – item 10.1 do contrato)
24. O Grêmio deverá obedecer o cronograma de desoneração para receber a propriedade da Arena. Ou seja, entregar os imóveis da Azenha livres e desembaraçados para utilização pela OAS como melhor entender. Contudo, a Arena deverá permanecer alienada pelo período integral do financiamento. Receberá apenas o direito de propriedade constituído pela OAS a uma de sua controladas, mas sem o direito de uso, que caberá à Superficiária, e sem a propriedade do bem, pois o mesmo estará alienado ao agente financeiro. (Cláusula Onze – alínea ‘k’ do contrato)
25. O contrato prevê a solução de eventuais divergências através de um Tribunal de Arbitragem, composto de três árbitros escolhidos de acordo com o Regulamento do Centro de Arbitragem Basil-Canadá, em São Paulo. (Cláusula Doze – item 12.1 do contrato)
Cláusula Resolutivas
Esta parte está bem clara.
26. O contrato se resolve (extingue) se o Estado não aprovar lei de desoneração no imóvel do Humaitá até 5-03-2010.
26.1. – a Escola de 2º Grau Colégio Sto Inácio deve ser transferida nomesmo prazo;
26.2 – a Escola de 1º Grau Oswaldo Vergara e o CTG da mesma forma;
26.3 – escoteiros e um Posto da Brigada igualmente devem ser removidos até 5 de março de 2010.
26.4 – existência de impedimentos legais quanto a execução do projeto de construção ou situações que comprometam o retorno econômico-financeiro da OAS.
27. O contrato se extingue se até 5 de março de 2010 a Superficiária (OAS) não conseguir o financiamento mínimo de 45%, entre o montante de R$ 140 e R$ 170 milhões, com prazo de amortização de 10 anos.
28. Ocorrendo os eventos dos itens 26 e 27, o contrato fica extinto ou as partes encontrarão uma alternativa conjunta.
O contrato não poderá mais se extinguir pelos itens acima.
29. O Grêmio deverá indenizar a OAS se a exploração do imóvel da Azenha fique inviabilizada ou atrase por culpa do Grêmio, inclusive em vista de demandas de associados ou torcedores.
30. Cabe indenização pelo Grêmio por qualquer ação judicial investigação, fiscalização ou outro procedimento iniciado por qualquer pessoa ou autoridade em relação a qualquer imóvel da Azenha.
CONSTITUIÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE
Por este instrumento de escritura pública, a OAS I (Proprietária) e a OAS II (Superficiária), concedem entre si o direito da OAS II construir a Arena sobre o imóvel de propriedade da OAS II. O Grêmio terá o direito de fiscalizar o cronograma das obras. A OAS II ficará com o direito de usar a superfície, portanto da Arena, por 20 anos.
1. A Arena será multi-uso. Além de partidas de futebol, será usada para eventos culturais, artísticos, shows, concertos e afins, conforme cronograma da OAS II. Também contará com lojas, restaurantes e serviços. (item 3.2 – da Escritura)
2. Os 20 anos correm a partir: da conclusão da Arena, da aceitação do estádio pela OAS e pelo Grêmio OU da transferência total da propriedade da Azenha. O que ocorrer por último.
(item 4.1 – da Escritura)
Como foi explicado anteriormente, após a conclusão da Arena, assim que a OAS receber o terreno do Olímpico, a mesma passa para o GREMIO a propriedade do terreno da Arena. Contudo, a partir deste momento também, a GESTORA passa a ter os direitos de exploração da Arena por 20 anos.
Pagamentos e custos
3. A OAS I (Proprietária) concede o direito de superfície do terreno da Arena à OAS II (Superficiária) gratuitamente pelo prazo de construção do prédio.
3.1 – Quando a obra for entregue, a Proprietária cobrará um valor fixo e um valor variável da OAS II, da seguinte forma:
a) valor fixo – 240 parcelas mensais de R$ 583.333,00 durante o período de pagamento do financiamento por parte da OAS II (Superficiária/Grêmio), previsto para 10 anos; (item 5.1 – da Escritura)
b) valor fixo – após o período de pagamento do financiamento de 10 anos, a parcela mensal será de R$ 1.166.666,67, atualizados pelo IPCA-IBGE, desde dez/2008, até fechar as 240 parcelas; (item 5.2 e 5.2.1 – da Escritura)
c) valor variável – pago pela OAS II (Superficiària) à Proprietária com base no lucro líquido da OAS II, apurados duas vezes ao ano. Durante o período de pagamento do financiamento da Arena, a OAS II pagará 100% do variável ao ano. Após o pagamento, o montante será de 65% do lucro líquido, semestralmente. (item 5.3.1 – da Escritura)
* Não há no contrato previsão acerca da possibilidade da Arena ficar concluída e pronta para ser explorada antes da transferência dos imóveis da Azenha. Assim, em caso de uso da Arena não havendo transmissão da propriedade para o Grêmio, a Proprietária receberá as parcelas mensais, conforme previsto na Cláusula Segunda, item 2.5.1 do Contrato Principal.
Conforme foi explicado anteriormente também, o Grêmio terá direito a um valor fixo anual. Isto porque o financiamento contraído pela OAS junto ao BNDES será quitado através das receitas da Arena. Isto causaria uma perda nos ganhos do Grêmio com o estádio. Portanto, foi incluído no contrato uma valor fixo GARANTIDO pela OAS. Nos primeiros 7 anos de parceria (período de quitação do financiamento contraído pela OAS) este valor seria de R$ 7 milhões/ano e, nos 13 anos restantes, seria de R$ 14 milhões/ano. Como este valor é corrigido através de índices do mercado, o valor fixo HOJE já estão em R$ 8 milhões/ano (7 primeiros anos) e R$ 16 milhões/ano (13 anos restantes).
Além do valor fixo, o Grêmio receberá 65% do lucro líquido da Arena durante os 20 anos de parceria.
4 – A Superficiária estimará a receita no Plano Anual, através do Plano de Negócios. Se a receita estimada for inferior a 80% da previsão, OAS I e OAS II vão elevar e reajuste acima do IPCA-IBGE. (item 5.2.2.1 – da Escritura)
5 – A obra somente terá início se o Grêmio cumprir o cronograma de desoneração da Azenha e assinar a centralização dos créditos televisivos em banco de primeira linha, ‘penhorando’ tais créditos à OAS. (item 6.27 ‘d’ e ‘e’ – da Escritura)
6 – O uso da Arena pelo Grêmio não é direito, mas obrigação, tendo em vista que a renda dos jogos será da OAS II (Superficiária). O Grêmio não terá que pagar para usar o campo de jogo. (item 7.1.1 – da Escritura)
7 – Caso a OAS II e o Grêmio entenderem ser mais vantajoso jogar fora da Arena, o Grêmio fica autorizado, com a quase totalidade da renda convertida para a OAS II. (item 7.4 – da Escritura)
8 – Em todos os jogos do Grêmio, a OAS II será responsável pela administração do estádio, não cabendo qualquer interferência do Grêmio. Nem mesmo com as autoridades de segurança pública. (item 7.6 e 7.6.1 e 7.6.2 – da Escritura)
9 – Se o Grêmio perder o mando de campo por culpa da OAS II, será reembolsado das despesas com a realização da partida em outro local e poderá ficar com a renda do jogo. (item 7.6.3 e 7.6.4 – da Escritura)
10 – Se o Grêmio perder o mando de campo por sua culpa, terá que reembolsar a OAS II com 60% da receita bruta da média dos últimos 05 jogos realizados na Arena. (item 7.7 – da Escritura)
11 – Se a perda do mando for sem culpa do Grêmio e fora da Arena, o reembolso do Grêmio para a OAS II será de 60% da menor receita da Arena no campeonato. (item 7.8 – da Escritura)
12 – O Grêmio pode usar áreas da Arena, como vestiários, 300 vagas de estacionamento, salas de reuniões e de imprensa, num total previsto de 20.000 m2. O custo operacional destas áreas é de responsabilidade do Grêmio. (item 7.10 – da Escritura)
13 – A OAS II terá o direito de explorar a Arena durante os 20 anos, sem qualquer anuência ou autorização do Grêmio. (item 8.1 – da Escritura)
Em primeiro lugar, onde está escrito OAS II, leia-se GESTORA. É mais fácil de entender e evita aquela confusão de achar que se trata da OAS CONSTRUTORA. São coisas diferentes.
Estes itens são praticamente redundantes em relação ao que já foi tratado anteriormente. O Grêmio é obrigado a jogar na Arena quando for mandante, é apenas uma cláusula de resguardo. Caso seja mandante e resolva jogar em outro estádio, o Grêmio deverá repassar a renda do jogo para a GESTORA da Arena (como foi explicado lá em cima).
Caso o Grêmio perca o mando de campo (por punição de invasão de torcedores, jogar objetos no gramado, etc), o clube deverá pagar uma multa para a GESTORA. O que, convenhamos, é justo.
Um bom motivo para os torcedores repensarem algumas atitudes e terem um comportamento adequado dentro do novo estádio. Seria uma boa oportunidade também para o Grêmio colocar em seu estatuto que o responsável pelo Grêmio perder o mando de campo deve ser automaticamente excluído do Quadro Social (caso faça parte do mesmo).
Dos Associados
14 – O Grêmio poderá conceder desconto ou isenção do custo do ingresso à Arena para associados, desde que reembolse a OAS II cada real concedido. (item 8.2 – da Escritura)
15 – Nenhum sócio ou torcedor terá acesso a Arena sem pagar ingresso, exceto se houver reembolso por parte do Grêmio. (item 8.2.1 – da Escritura)
16 – A OAS II pagará os tributos sobre a Arena. (item 9.1 – da Escritura)
Conforme explicado anteriormente, “o clube precisará desembolsar por cada sócio justamente para garantir a este os mesmos direitos que ele tinha no Olímpico (por exemplo, ter seu lugar garantido sem a necessidade de comprar ingresso).”
Logo, o Grêmio VAI GARANTIR AOS SEUS SÓCIOS OS MESMOS DIREITOS QUE ELES POSSUEM HOJE NO OLÍMPICO. NADA IRÁ MUDAR EM RELAÇÃO A ESTES DIREITOS.
Desoneração dos imóveis da Azenha
17 – O Grêmio possui dívidas de R$ 47.421.841,00 aproximadamente.
Maiores débitos:
a) Zinho – negociado – R$ 7.000.000,00
b) Tributos – Timemania – R$ 33.000.000,00
c) Flamengo – 5.700.000,00
17.
1 – Formas de amortização/desoneração
a) 30% liberados até 01-12-2009
b) 15% liberados até 01-06-2010;
c) 15% liberados até 01-12-2010;
d) 15% liberados até 01-06-2011;
e) 25% liberados até a conclusão das obras.
O processo de desoneração está em fase final e, ao que parece, resta apenas a questão do Flamengo para ser resolvido (informação do final do ano passado).
Escritura de Compra e Venda
A escritura de compra e venda foi assinada entre o Grêmio, a OAS I (Proprietária), a OAS II (Superficiária) e a OAS Construtora.
1. A Arena será construída em fração do imóvel do Humaitá. Ou seja, somente sobre o terreno que comporte o estádio, nada mais. Sem entorno . (Considerandos ‘iii’ da escritura)
Conforme foi explicado anteriormente, a fração do terreno onde está sendo construída a Arena (e que pertencerá ao GRÊMIO a partir do momento que a Arena for concluída e entregue pela OAS) é maior do que a área atual do Olímpico. O restante do complexo pertence à CONSTRUTORA OAS.
2. O imóvel é resultado de um aterro sanitário então existente no local, com profundidade superior a 20 metros.
O terreno onde está sendo construída não só a Arena mas todos os empreendimentos é resultado de um ATERRO DE CONSTRUÇÃO CIVIL “oriundos das obras da Av. Assis Brasil. O processo de aterramento da área se estendeu até meados de 1999.“
Em todos os estudos ambientais realizados, não foram encontrados vestígios que caracterizariam a existência de um aterro sanitário no local. Inclusive um inquérito aberto pelo Ministério Público para averiguar tal acusação foi ARQUIVADO mediante o resultado dos estudos feitos no solo (ofício número 0629/2010-MA).
3. Assim, a OAS I (Proprietária) adquire o imóvel, destaca parte dele para construir a Arena, constitui o direito de superfície para a OAS II (Superficiária), em troca de um valor de R$ 583.333,00 (para Superficiária ou Grêmio, após a
transferência da Azenha para a OAS), durante o financiamento (10 anos) e de R$ 1.166.666,67, até completar os outros 10 anos. Os pagamentos iniciam ao Grêmio quando houver a transferência de propriedade da Arena ao Grêmio, que passará a ser a Proprietária. (Considerandos ‘v’ da escritura)
4. A OAS I transfere ao Grêmio a propriedade da Arena, sem o direito de superfície, em troca o Grêmio transfere a propriedade dos imóveis da Azenha. (Considerandos ‘v’ e ‘vii’ da escritura)
5. A escritura de compra e venda somente poderá ser rescindida se o contrato principal for rescindido. (Cláusula Segunda – item 2.3.1 – da escritura)
6. O Grêmio não poderá se negar a cumprir a escritura, sob pena de adjudicação compulsória dos imóveis da Azenha.(Cláusula Segunda – item 2.4 – da escritura)
7. Cabe ao Grêmio despejar eventuais inquilinos de áreas da Azenha. (Cláusula Terceira – item 3.1.2 – da escritura)
Estes itens já foram abordados anteriormente (questão do terreno, valores que o Grêmio receberá, desoneração da área do Olímpico).
8. A estimativa de valor da área da Azenha prevista no contrato é o montante constante do IPTU 2009, ou seja, valor venal, abaixo do valor de mercado. (Cláusula Terceira – item 3.2 – da escritura)
Importante salientar aqui que a área do Olímpico teve novos índices construtivos definidos. PORÉM, tais índices só passam a valer assim que a Arena estiver concluída. A avaliação da área do Olímpico foi de aproximadamente R$ 80 milhões (a Arena está orçada em R$ 600 milhões).
9. O pagamento da OAS I ao Grêmio por toda área da Azenha será através do prédio da Arena, com o direito de superfície da OAS II por 20 anos. Elas por elas. (Cláusula Terceira – item 3.3 – da escritura)
O Grêmio, além da Arena, também será dono do terreno onde ela está sendo construída. E o direito de exploração por 20 anos, é da GESTORA, conforme foi explicado ao longo desta análise.
10. A venda dos imóveis da Azenha é na conformação ad corpus, ou seja, na totalidade, no estado em que se encontra, sem medidas ou metragem quadrada. (Cláusula Terceira – item 3.6 – da escritura)
11. Se o Grêmio não regularizar a situação dos imóveis da Azenha em prazo de 60 dias da data do cumprimento da escritura, deverá indenizar a OAS I com base no cálculo da perda do potencial construtivo estimado no projeto de exploração da área. Ou seja, um valor de grande monta. (Cláusula Terceira – item 3.7, ‘c’ – da escritura)
A questão de desoneração do terreno já foi abordada anteriormente. A questão dos índices construtivos também já foram explicadas.
Arbitragem
12. As dúvidas, ou divergências, do contrato de escritura de compra e venda, serão resolvidas em São Paulo, no tribunal de arbitragem, com base no Centro de Arbitragem da Câmara Brasil-Canadá. (Cláusula Sétima – item 7.1 – da escritura)
Plano de Negócios
Sem comentários neste item.
O Plano de Negócios da Arena foi desenvolvido pela OAS e pelo Banco Santander, sem qualquer participação do Grêmio. Na prática, o Grêmio figura como usuário autorizado da Arena, quando tiver jogos do calendário previamente definido pelo Conselho de Administração da OAS II a cumprir. A gestão da Arena será ‘profissional’, com reduzida interferência do Grêmio, já que será feita pelo Conselho de Administração, onde a participação do Grêmio é minoritária.
A GESTORA irá administrar a Arena por 20 anos. E a GESTORA tem, em seu Conselho de Administração, representantes do Grêmio (2) e da OAS (3). Mas esta minoria não é, de fato, prejudicial ao clube, visto que nas decisões mais importantes os representantes do Grêmio terão direito a VETO.
Sobre o plano de negócio feito pelo Santander foi apresentado e aprovado pelo clube. Aliás, o modelo de negócio é criado pela empresa que faz a proposta de parceria. Logo, o clube não tem no que se envolver na elaboração do mesmo, basta apenas aprová-lo ou não.
Receitas
Naming Rights – o Grêmio perde o direito de dar nome ao seu estádio, ou seja, cabe a OAS nominar da forma como quiser o empreendimento, hoje conhecido como “Arena”. Exemplo é o estádio do Bayer de Munique batizado de Allianz Arena. Patrocínio nas arquibancadas; Pouring Rights – Venda de bebidas, camarotes, cadeiras, etc…tudo pela OAS. O Grêmio não tem participação direta alguma. Locação para eventos e shows; Locação de espaços para restaurantes, lojas, quiosques, etc Cadeiras de Ouro – localizadas no centro do campo e atrás das goleiras; Camarotes corporativos – centro do campo e atrás das goleiras; Bilheteria de arquibancadas – 100% OAS Passeios pela Arena – visitantes do estádio.
Bom, as receitas aqui citadas – e que já foram abordadas anteriormente – não são 100% da OAS. Elas vão na sua totalidade para a GESTORA, o que é bem diferente.
Não cabe à OAS nomear o estádio como bem entender. Cabe à GESTORA levar ao seu CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO as propostas feitas por outras empresas para aquisição dos NAMING RIGHTS da Arena. POR SE TRATAR DE UM CONTRATO COM VALORES ACIMA DE R$ 1 MILHÃO, conforme o item 14.4 (“14.4 – qualquer contrato acima de R$ um milhão”) os representantes do Grêmio TERÃO CONDIÇÕES DE VETAR QUALQUER PROPOSTA.
Logo, se o Grêmio não concordar, o nome do estádio NÃO MUDA.
Sobre as demais receitas, vale reforçar novamente: ELAS VÃO PARA A GESTORA, E NÃO PARA A CONSTRUTORA OAS, COMO DÁ A ENTENDER NESTA ÚLTIMA PARTE DA ANÁLISE.
E como já foi exaustivamente explicado, o GRÊMIO TEM PARTICIPAÇÃO NO LUCRO LÍQUIDO PROVENIENTE DAS RECEITAS DA GESTORA.
Enfim, espero ter explicado alguns pontos que podem não ter ficado muito claros.
Apesar de estarmos em 2012 (e a análise ter sido feita em 2009), aproveito a oportunidade para elogiar a atitude do advogado Chiele. Certamente este trabalho foi realizado buscando preservar os interesses do Grêmio, através de uma discussão fundamentada e transparente, como sempre deve ser com todas as questões envolvendo o Grêmio e, principalmente, quando o assunto em pauta for o maior projeto da história do Grêmio e da cidade de Porto Alegre.
Saudações tricolores,
Giuliano Rossoni Vieceli
Conselheiro do Grêmio Foot-Ball Porto Alegrense
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